Beispiel: 200.000 € Annuitätendarlehen

Angenommen, du finanzierst 200.000 € mit einem Sollzins von 3,5 % und einer anfänglichen Tilgung von 2 %. Die anfängliche Jahresrate beträgt vereinfacht 5,5 % des Darlehensbetrags:

11.000 € pro Jahr beziehungsweise rund 916,67 € pro Monat.

Im ersten Monat liegen die Zinsen bei rund 583,33 €. Von der Rate werden damit zunächst etwa 333,34 € getilgt. Nach jeder Zahlung sinkt die Restschuld ein wenig. Deshalb fällt im Folgemonat bereits etwas weniger Zins an.

Bei unveränderter Rate und unter vereinfachten Annahmen läge die Restschuld nach zehn Jahren bei ungefähr 152.000 €. Das zeigt: Eine zehnjährige Zinsbindung bedeutet nicht automatisch, dass der Kredit nach zehn Jahren vollständig zurückgezahlt ist.

So funktioniert der Tilgungsverlauf

• Rate: bleibt während der Sollzinsbindung grundsätzlich gleich.
• Zinsanteil: sinkt, weil die Restschuld kleiner wird.
• Tilgungsanteil: steigt innerhalb derselben Rate.
• Restschuld: nimmt mit jeder regulären Tilgung ab.

Welche Rolle spielt die Zinsbindung?

Der Sollzins wird bei vielen Immobilienkrediten für einen bestimmten Zeitraum fest vereinbart, zum Beispiel zehn, fünfzehn oder zwanzig Jahre. Während dieser Sollzinsbindung ist die Rate gut planbar. Nach ihrem Ende kann jedoch noch Restschuld bestehen. Für diese Restschuld ist dann häufig eine Anschlussfinanzierung erforderlich.

Vorteile eines Annuitätendarlehens

• gleichbleibende Rate erleichtert die Haushaltsplanung
• Restschuld sinkt regelmäßig
• Tilgungsverlauf ist gut nachvollziehbar
• Sondertilgungen oder Tilgungssatzwechsel können je nach Vertrag zusätzliche Flexibilität bieten

Worauf sollte man achten?

• Restschuld: Wie viel bleibt nach Ende der Zinsbindung übrig?
• Anfängliche Tilgung: Eine sehr niedrige Tilgung verlängert die Rückzahlung deutlich.
• Sondertilgung: Ist sie erlaubt und wenn ja, in welcher Höhe?
• Tilgungssatzwechsel: Kann die Rate später angepasst werden?
• Effektivzins: Für den Vergleich ähnlicher Kreditangebote ist nicht nur der Sollzins relevant.

Typische Missverständnisse

„Die Rate bleibt gleich, also bleibt auch die Tilgung gleich.“ Das stimmt nicht. Die Rate kann konstant sein, obwohl sich ihre Zusammensetzung laufend verändert.

„Nach der Zinsbindung ist der Kredit erledigt.“ Nicht unbedingt. Entscheidend ist die dann noch offene Restschuld.

„Ein niedriger Zinssatz reicht für den Kreditvergleich.“ Auch Tilgung, Laufzeit, Restschuld, Effektivzins und Vertragsbedingungen spielen eine wichtige Rolle.

Häufige Fragen zum Annuitätendarlehen

Ist ein Annuitätendarlehen nur für Immobilien gedacht?

Nein. Das Prinzip kann auch bei anderen Darlehen verwendet werden. Besonders bekannt ist es aber aus der Immobilienfinanzierung.

Was passiert nach Ende der Zinsbindung?

Ist noch Restschuld vorhanden, muss sie weiterfinanziert oder anderweitig zurückgezahlt werden. Die neuen Konditionen hängen dann von der Marktsituation und der persönlichen Finanzierungssituation ab.

Kann die Rate verändert werden?

Das hängt vom Vertrag ab. Manche Darlehen erlauben Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen, andere sind weniger flexibel.

Quellen: Verbraucherzentrale – Immobilienfinanzierung: häufige Fragen.

Hinweis: Das Rechenbeispiel dient ausschließlich dem Verständnis des Prinzips. Tatsächliche Kreditverläufe hängen von Vertrag, Zahlungsrhythmus und Konditionen ab. Keine individuelle Finanzberatung.